一文读懂中国养老产业商业模式

一文读懂中国养老产业商业模式

　　 与国际上养老产业伴随着较长的老龄化过程而逐渐成熟不同，中国的老龄化进程明显快于发达国家，呈现出但是，资金是逐利的，如果投资养老产业没有利润，而仅仅是投资方对社会的贡献，那么养老产业就很难吸引到足够的资金投入。

　　 产品房开发,部分住宅进行专门适老设计各规划,搭配区域配套设置,出售房屋产权

　　 普通住宅销售与老年公寓等养老配套物业持有经营;采取会员制,持有养老物业的同时出售长、短租会员卡，变相销售+持有模式，定位面向高知和高龄的服务式公寓

　　 全部持有经营，医疗健康社区，只租不售，根据老人生活自理能力CCRC居家生活型/独立生活型/辅助生活型/辅助医疗型养老社区不同收取租金

　　 开发商建设，政岁农村养老金运营限定老人为对象的出租住宅，突出自助自理，为不愿离开家的老人提供社会服务，满足其健康和精神方面的需求；提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品以及能和家人共同生活的（辽宁市养老保险）产品；三种产品共存，满足各类型老龄人的基本生活需求。

　　 合众人寿健康社区，集健康养生，养老服务，临床医学，学术科研，医学教育为一体健康产业服务基地，采取普通养老院模式经营，推出“优年养老定投两全保险”，末来符合条件的申请可获得优惠

　　 两大平台。智能信息化养老平台：对接医疗机构、养老机构和线下连锁养老实体店，能过信息收集，发展会员，为会员建立一套准确详实的数据库及健康档案。以会员数据库、呼叫中心及智能终端产品为基础，构建紧急救援、生活帮助、主动关怀三大服务方式，构建了一个“没有围墙的养老院”，增加会员粘性，真正避免会员的流失；线下连锁平台：通过线下连锁，布局全国居家养老示范工程社区服务中心，品牌链锁化经营，打通线下实体养老产品服务交易通道。

　　 国内个性化医养结合与照护的养老服务机构；服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。设有诊疗区、候诊厅、康复保健区、生活服务区、娱乐休闲区等

　　 联想控辽宁基础养老金联合发起，获得农行常州分行00万元贷款支持，采取与社会资本合作、医养融合的模式运作，项目规划建筑面积达8.3万平方米，由老年公寓、护理中心、颐养中心、康复医院、老年大学等组成，建成后将为1200多位老年人提供中高端居家养老和寄养、护理、康复等专业服务，满足社会化养老的市场需求

　　 杭州市滨江区民政局投资兴建，由浙江绿康医养集团运营,总投资近5亿元，占地面积近100亩，总建筑面积10万余平方米，包括自理老人养老区、介助介护老人护理区、老年综合活动中心、医疗中心和食堂等10幢大楼，总床位数2000张

　　 从投资者的视角看，养老产业的经营模式可以分为两类：一类是纯粹投资型的经营模式，是指投资者主要投资养老设施，养老服务外包给其他机构；一类是“投资+运营管理型”的经营模式，是指投资者不仅投资养老设施，而且提供具体的养老服务。从目前行业经营状况来看，不管采用哪种经营模式，难点都在于找到合适的盈利来源以确定合理的盈利模式。

　　 由于进入养老产业的资本目前大多采用“投资+运营管理型”经营模式，这里主要探讨该模式的盈利来源和收费标准。

　　 “投资+运营管理型”经营模式的实现主要依靠兴办养老社区，涉及投资养老住宅和提供养老服务。国内养老社区的实践常常以美国的太阳城为模仿对象，以建立集居住、商业、医疗为一体的成熟养老社区为经营目标。养老社区的主要盈利来源包括：

　　 投资的养老住宅业常常被称作养老地产。与普通的房地产不同，养老地产的目标客户更侧重于高端养老客户，与高端休闲地产、旅游地产联系更密切，功能也更全面。申请养老保险手续以高出开发成本的定价，销售产权或使用权，获得投资资金回流，实现短期利润，这是目前国内比较普遍的做法。

　　 养老社区的物业收入主要是指物业租金收入。养老社区可以将部分养老住宅出租给不同的客户，收取固定的租金。

　　 养老社区的质量高低很大程度上取决于所提供的养老服务质量的好坏。除了基本生活服务之外，养老社区还提供医疗卫生等专业服务。养老社区可以建立并培养高水平的专业化服务团队，依靠优质的专业服务收取服务费用。

　　 当养老社区发展成熟并有一定知名度后，可以通过输出品牌、管理理念和提供专业管理，向合作或者的养老社区收取相关费用，获取稳定的收入。

　　 针对不同老年客户生活、心理等特殊需要，可以提供健康会所、老年大学、高尔夫球场等设施和服务，拓展养老社区的服务领域和范围，挖掘新的盈利增长来源。

　　 目前国内以“投资+运营管理型”的投资案例已经很多，上述的任何一种盈利方式，都必须建立在有足够的养老人群作为客源的基础上。从时间周期上看，短期通过销售产权（中国新加坡养老）获得现金回流，长期必须依靠“租金+服务费”覆盖资金成本。这两种盈利来源是维持养老社区长期运营和持续投资的关包头大型养老院会陷入“重资产”的困境。